相続したマンションの名義変更（相続登記）手続ポイント・必要書類・費用・税金を専門家が整理
本コラムの要点
・相続登記は令和6年4月1日以降「義務」です。相続を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。
・マンションは専有部分（部屋）＋敷地権（多くは土地の共有持分）がワンセット。建物と敷地の双方が登記対象になります（敷地権付き区分建物の場合は一体で処理）。
・売却・賃貸・住宅ローンなど次のアクションは相続登記完了が前提。早めの準備が最短ルートです。
手続の全体像
１．遺言の有無確認（自筆証書遺言は原則「検認」要／公正証書・自筆証書遺言保管制度は検認不要）
２．相続人・財産の確定（出生〜死亡までの戸籍収集／不動産・預金・負債の調査）
３．遺産分割（現物・代償・換価・共有のいずれか）
４．相続登記申請（法務局へ）
５．相続税の申告・納付（10か月以内。基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人）
期限に間に合わない恐れがあるときは、相続人申告登記の活用で「3年以内」義務のリスクをいったん回避し、後続の本登記へつなげます。
必要書類（ケース別の最短）
1) 遺言で相続する場合
・遺言書（自筆＝検認済み原本／保管制度＝遺言書情報証明書／公正証書＝正本または謄本）
・被相続人：出生〜死亡までの戸籍・除籍、住民票の除票
・取得者：住民票
・固定資産評価証明書（建物・土地）
・登記申請書、相続関係説明図（※遺言の種類により省略可の場面あり）
2) 遺産分割協議で相続する場合
・遺産分割協議書（相続人全員の署名押印）
・相続人全員：戸籍謄本、印鑑登録証明書
・被相続人：出生〜死亡までの戸籍、住民票の除票
・固定資産評価証明書、登記申請書、相続関係説明図
3) 法定相続分どおりに相続する場合
・相続人全員：戸籍謄本
・被相続人：出生〜死亡までの戸籍、住民票の除票
・固定資産評価証明書、登記申請書、相続関係説明図
ポイント：マンションは「敷地権が複数筆」になっていることがあり、評価証明書・登記情報は筆数分必要です。事前に登記事項証明書で筆数を確認しましょう。
費用の目安（内訳と考え方）
| 区分 | 計算・相場の考え方 |
|---|---|
| 登録免許税（必須） | 固定資産税評価額×0.4％（建物評価＋敷地権持分評価の合算が基礎） |
| 公的証明書の実費 | 戸籍・住民票・評価証明・郵送費等で数千円〜1万円台が一般的 |
| 司法書士報酬 | 事案（戸籍収集の有無、筆数、相続人の数）により変動。数十万円台〜が目安（見積り提示） |
敷地権付き区分建物の登録免許税（計算例）
・敷地全体評価額：10億円／持分：1/100 → 敷地持分評価=1,000万円
・部屋の建物評価：800万円
・合算評価=1,000万＋800万=1,800万円 → 登録免許税=1,800万×0.4%＝72,000円
税金（相続税・不動産取得税・固定資産税）
・相続税：相続から10か月以内。基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）以内なら申告不要のケースも。
→節税の代表例：配偶者の税額軽減／小規模宅地等の特例（自宅等で最大80％減）／取得費加算の特例（相続から3年10か月以内の売却で有利） など。
・不動産取得税：相続による取得は非課税（贈与等は別）。
・固定資産税・都市計画税：毎年課税。共有や持分の変化は管理会社に速やかに連絡。
マンション特有のチェックポイント
・敷地権・付属施設の有無（機械式駐車場、倉庫、トランクルーム、屋上利用権 等）
・管理費・修繕積立金・駐車場使用料の滞納有無（相続人が承継）
・管理規約の承継手続・管理組合への名義変更届
・土地が複数筆／団地型（複合不動産）かの確認
・専有部分の状態（雨漏り・配管・アスベスト・耐震）と今後の大規模修繕計画
・将来売却するなら「名義整備→資料整備」（管理規約、長期修繕計画、重要事項調査報告書 等）が価格に直結
よくある落とし穴
・戸籍は死亡が記載された“最後の1通”だけでは不十分。出生から死亡まで連続で取得。
・遺言があっても検認や付随書類を誤ると補正に。
・敷地権が複数筆なのに評価証明・登記情報を1筆分しか取っていない。
・売却を急いで登記前に媒介→決済直前で停止。登記が先。
・相続税と登記を同じタイムラインで動かさず、10か月期限を逸する。
進め方（当事務所の標準フロー）
１．ヒアリング（相続人・戸籍状況・物件概要・売却の有無）
２．必要書類リスト化と回収動線（取得先・費用・所要日数を明示）
３．申請一式の作成／代理申請（補正ゼロ設計）
４．売却・賃貸・自宅化など次の一手まで見据えた書類整備（管理組合届出、名義変更、関係者周知）
本コラムのまとめ
・相続登記は3年以内に必須。
・マンションは建物＋敷地権をワンセットで考える。
・期限・筆数・管理情報の3点管理で手戻りを防ぐ。
・売却・賃貸・自宅化のいずれでも、相続登記完了が出発点です。
手続きのご依頼・ご相談
本日は、相続したマンションの名義変更（相続登記）手続ポイント・必要書類・費用・税金を専門家が整理について解説いたしました。
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